从1750万到3.5亿，抢了24年的“肥肉”到底是谁的

温姑娘 | 作者

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1992年—未知。

肥肉：

惠州惠城区江北三号商住地块，占地29177平方米，总建面11.5万平方米。

主角：

惠州燃料工业总公司(以下简称“地主”);原惠州国资委旗下全民所有制企业，后改制成民企

惠州万国企业总公司(以下简称“老财主”);挂靠全民所有制的民企

惠州总利房产公司(以下简称“新财主”)。解放军后勤部深圳结算中心旗下企业，后改制成民企。

1992年，邓爷爷南巡到深圳，划了那么个圈。从此,深圳将开始全新的人生。当时，深圳房价平均6000元/平方米，最高的突破10000元/平方米。隔壁老大哥惠州因政策、区域等原因，与深圳距离越来越远。

当时惠城区即本故事中的“肥肉”还只是块食之无味的“碎肉片”，占地29177平方米的商住地块，总建面11.5万，按当时600元/平方米的市场价计算，地块总值1750万元。

同年，老财主与地主合作开发搞房地产，这块“碎肉片”由国企背景的老地主提供，老财主出钱，谈好建成后三、七分成。后因老财主缺钱，找到了新财主参与。故事演变为地主与新财主之间的扯皮战。

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24年地价翻20倍

起初地主一直不愿承认新财主的加入，不积极配合土地开发，但自己又没钱开发。新财主的加入，让这地块逐渐有了几层不成型的建筑物露出地面。但推进仍极为缓慢，最后地块还被地主的债主查封了。

2009年，惠州房地产业迅速回暖。据官方数据统计，2009年惠城区商住用地成交面积达80.48万平方米，同比增长2.8倍之多，商住用地成交总金额30.75亿元。 那时600元/平的“碎肉片”，已变成3820元/平方米的“小瘦肉”。

认为自己付出了青春、金钱的新财主在2009年把地主告上了法庭。当时法院判决，确认涉案合作开发合同有效，并继续履行。

地主不服，2010年上诉到最高法院。最高法院驳回上诉，维持原状，让双方好好合作开发，别闹!按理，若仍不服判决，可在一年内申请再审，可这一次，地主没再上诉。是没想到新的理由，还是决定好好合作开发?

2012年本轮房地产调控进入第三个年头，全国楼市整体仍处厉政之下。惠州全年新房成交均价5763元/平方米，而故事争抢的地块所在的惠城区二手房市场全年成交均价仅为2819元/平方米。

不景气的情况一直恶化到2014年，那时惠州楼市可以用“一片哀嚎”来形容。在这其间，地主没再提上诉事宜，但也没好好配合开发。

“一点合作诚意也没有好吧，终审判了以后燃料公司(地主)就改制了，控股方是香港人，根本不跟我们好好谈，每次象征性开完会，就没下文了。连协商都不好好谈。”新财主相关负责人痛诉道。

而就在申诉期过后一年，2014年，惠州楼市出现个大新闻。一宗位于惠城江北菊花头占地为9.3万平方米的地块，被惠州市金泓房地产以9.2244亿元的价格拿下。该地块竞拍669次，溢价率263.97%，折合地面价9888元/平方米。据悉，该地块为2011年7月之后的惠州总价地王，高于惠州市东江北岸望江地段7.4340亿元的成交总价。

这9888元/平方米，对地主和新财主而言，都是极大的刺激。当年的“小瘦肉”，已演变成今时今日的“精品五花肉”，且是惠城区内绝无仅有的“好肉”。

时势造机遇，2015-2016年，全国楼市迎来了沉舟侧畔千帆过、病树前头万木春的美好光景。2016年1-11月商品房成交金额达到了10.25万亿元，同比增长37.5%，是新中国成立以来首次突破10万亿元大关。

耐不住的何止是这块地的合作方。加上深圳“东进战略”及轨道交通等多项利好刺激，惠州地块让开发商从爱理不理到高攀不起。在过去几年内，房企对于惠州楼市的投资信心偏弱，但是这一现象在 2016 年被彻底终结，抢地凶猛。

若按1.1万/平方米地面价计算，总建面11.5万平方米的惠州惠城区江北三号商住地块，现值3.2亿元。

“两个地块的位置差不远，江北菊花头有一线江景，地段稍好，但那时是2014年，现在江北三号这块地起码也值一万多一平了。”资深南都媒体人蒋先生表示。

事到如今，面对近20倍的溢价，怎么舍得一直不开发?难道想向上天再借20年，再涨20倍?地块查封债主之一邹先生表示，“要么就是想独吞，要么就是脑子瓦特了。”

果不其然，2016年，地主(燃料公司)向惠州中院起诉，请求是解除涉案合作开发合同。2017年4月6日，惠州中院就该案作出判决，支持了地主(燃料公司)的请求，判决解除涉案合作开发合同。

地主在2016年这次一审诉讼前，在短短几个月内筹集了资金，通过代偿债务在法院办理执行和解，解决了近5年来都无法解决的土地查封问题。这个结果，比房价难猜。新财主与地主的合作合同一下子从合理合法，到瞬间解除。

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律师们各执一词，法院是否再审同一件事?

在盈科律师事务所史显超律师看来，此事百思不得其解。史律师认为，2016年惠州市中级人民法院受理了原告(地主)的起诉案件很可能违反了民事诉讼法中“一事不再审”原则。

法学知识“小课堂”：

“一事不再理”原则，是为防止法院“同案不同判”，并避免司法资源的浪费。其构成要件，2015年2月4日起施行的新《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第247条进行了明确的规定，即同时符合下列条件的，构成重复起诉，违反“一事不再理”原则：

(一)后诉与前诉的当事人相同;

(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;

(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”

史律师分析，“2016诉讼请求实质上否定2012裁判结果。前一个判决合同有效，后一个判决解除合同，那就是不用履行合同，得到的是完全相反的结果。法院就不应该受理这个案件，立案庭应该能查到这个案子之前的审理情况，知道做出了判决。就算疏忽受理，事后发现，法官也应该驳回起诉，奇怪的是这个案件不单受理了开庭了，还做出了与之前截然不同的判决。”

但在广东首誉律师事务的吴军亮律师看来，惠州中院受理此案有充分的法律依据，不违反“一事不再理”原则。

吴军亮律师认为，虽然两案的当事人相同，也都是合作开发合同关系，但前后请求不同，前诉请求是确认涉案合作开发合同有效，后诉案主要的诉讼请求是解除涉案合作开发合同，两项诉讼请求并不相同。所以前后判的结果不同，因此不构成重复起诉，不违反“一事不再理”原则。

惠州中院的此次判决，导致了与前案截然相反的结果。对为何判决解除合同，惠州中院给出了解释，认为前述合同是有效，前述合同说明了，能否继续履行要看合作各方能否“排除障碍，实现合同目的”。

在前述合同生效后，合作各方仍未能排除障碍，实现目的，而且涉案土地使用限已过三分之一，土地还在被查封的状态，双方合作诚意不足，资金缺乏，合同目的根本无法实现，故原告解除合同理由充分。

值得注意的是，在2010年的一审判决中，法院并未对要求双方“排除妨碍，实现合同目的”给出期限，具体需要多长时间，才能算是未能排除妨碍，并无统一的官方说法。

这在盈科律师事务所史显超律师看来，惠州中院的解释牵强。一个项目开发从1992年的1750万，到如今的3.2亿，地越贵，排除障碍就越难，这是常识。从2012年省高院的终审判决到2016年其间，仅4年，就认为不能排除妨碍，无法实现合同目的。这按情按理都说不过去。没准第五年、第六年就排除了呢?深圳清理一块旧改用地快则七、八年，慢则十余年，也是常事。

广东省百德律师事务所律师罗卓伟认为，假若2016年惠州中院这份判决以后也能生效，这样就出现了双方当事人各执一份对自己有利的判决，一份是执行履行，一份是执行解除。到底孰是孰非?最终使判决无法执行，也严重了损害了司法的统一性，损害了法院判决的有效性与权威性。

对此，罗卓伟律师认为惠州中院2016这份判决实属荒谬，在广东高院第80号(2012)判决未予撤销的情况下，竟然擅自推翻广东高院第80号生效判决，这属于公然违反常识和法治规则的裁判行为。

一名深圳业内人士则认为，这看起来更像惠州的“大风厂”案件，此案中各方背后的国资背景、改制后各方的不承认等，除了在玩 “玩文字游戏”外，还有一个不可忽略的因素：近年来的楼市行情。

江北三号29177平方米的土地，在1992年合作之初，从市场价的约600元/平方米、总价的约1750万元，到如今市场地面价的约1.1万元/平方米、总价的约3.2亿，涨幅近20倍。

如今江北豪宅荣灿惠州中心成交价格在1.75-1.9万元/平方米。而这楼的位置与江北小区三号地块直线距离仅1.2公里。

楼市全面普涨后，得到截然相反的结果，可以导致内心不平衡的因素太多。

这是一个很严肃的问题，2012年和2016年这两份民事判决为何会差异如此巨大?是单纯按2016惠州中院的说法，因双方无法“排除障碍“实现合同目的?还是这2.9万平方米的土地价值从1750万到3.2亿，让某些人有了“新的想法”?存在通过公权扭曲真实的可能性?

只能等待下一个司法判决。

来源：中国第一时间