首尔甜城：两家房地产公司纠纷案法学研讨会在京举办

　　2016年9月25日下午，关于两家房地产公司为争夺房地产利益纠纷法学研讨会在人民日报社举办。人民日报民生周刊杂志社《民生与法》对本期研讨会进行了专题报道。与会多家中央媒体对该研讨会现场全程参与。

　　一、案情回顾：

　　燕郊的诚越房地产开发商，开发了楼盘韩国城，即首尔甜城(后称首尔国际村)。它当时的位置很偏僻，又不熟悉这国际范的楼盘怎么销售，就找来一家房地产经纪公司，北京兴和房地产经纪公司，诚越公司定了一个7100元的毛坯房价格，在这个价格之上的，兴和经纪公司除负责精装修外，样板房，广告，销售全包。销售收入除了开发商的7100元以外，全部收入归兴和公司，税收各自认各自的，这两家是实际上的合作伙伴。

　　兴和公司是合作伙伴，除了销售，还独家担起了策划，设计，精装修，广告大战略，样板房等，投放约等于开发商的二分之一，有数百万元的韩国明星的广告费，数百万元的精装修样板房，还有数百元的前期精装修房，等等，销售，管理，努力打造韩国版的首尔国际村，当时的投入就有1800多万，楼盘就火了起来，价格噌噌地往上涨，一直攀升到12500元一平米以上。

　　这在当时很多楼盘卖不出去情况是个奇迹。首尔国际村地理位置实际很偏僻，距主要交通线有8公里，周边根本没有完整的配套设施，还有土地使用年限40年。针对这种情况兴和公司接到项目以后，决定拿出大的战略进行大投入才能改变状况，才能大产出。因此在广告方面，兴和公司请了韩国明星，投资200多万，样板房方面，兴和公司投入280万，精装修方面，还有设计方面都用韩国的风格来设计，装修工程由韩国工程监理，还有很多材料都是韩国引进过来的。兴和公司想实现韩国的品质品位内涵的产品，来拉动销售。当时销售前期投入费用很大，都是请的国际金融专家，还有设计师，金融专家美国请过来，设计师都是在韩国，销售团队领导级别都是韩国长期做这个行业最优秀的人员聘请过来。总共花了近2000万元。

　　兴和公司专门聘请韩国的演员张娜拉担任首尔国际村的代言人，还在CCTV做了大量的宣传，其次兴和公司样板间建设也投入了几百万，还有销售人员的前期培训，当时雇佣了销售公司帮助销售。预售的时候第一天达到600多个人预约，开发商看到这个状况以后马上不让兴和公司雇佣销售人员销售，他们销售的楼盘销售人员也有跟原先首尔也有重复的部分，但是他们下令这帮销售人员马上解除我们的合同，不然该付给他们的提成就不给了，所以提了条件，所以当时我们预约600人都是很多销售人员来做的事情，当时所有燕郊代理销售人员全部撤出。兴和公司又重新在北京着手，重新做销售计划，种种状况下当时兴和公司样板间出来以后，反应都非常好，在韩国人、中国的朝鲜族人当中已经反应非常好，所以很多人在排队买兴和公司的楼盘，40%左右都是韩国人和朝鲜族人购买。后来见到兴和公司样板间陆续开放以后，也使原有燕郊周边很多住宅人员开始对我们这个项目极大关注。所以这个项目周边虽然是8400，但是兴和公司当时一开始价格就是11800，后来第二期均价12400。

　　开发商诚越公司原本见了7100元的毛坯房价格就很满足，看见对方拉起了阵势，采取大销售，大策划，精装修，大广告战略，经过巨大投入，从而取得了较突出的经济效益，于是就眼红兴和公司的巨大利益，开始扯皮，故意施加种种理由，抬高价格，竭力制造障碍，比如用自己的同一地段另外的楼盘降价销售引诱购房者，采取不正当竞争，不给原告的客户贷款或缓发贷款，通过一系列手段，终于逼走了北京兴和经纪公司，于是独享其巨额利润，案件由此产生。

　　二、与会法学专家经过激烈探讨形成了以下意见：

　　诚越公司有一系列根本违约，兴和公司没有违约动机与行为， 诚越公司承担本合同违约的一切责任。

　　(一)诚越公司有15项根本违约：

　　(1)诚越房地产公司承诺，根据《补充协议书》一约定，甲乙双方在交付甲方每平方米7100元毛坯房之后，设立装潢保证金1300元每平米，设立专用账户，甲乙双方共同预留印鉴，未经共同同意，任何一方不得私自支付共管款项。诚越公司独占装潢保证金，由一家独管，构成违约侵权事项一。

　　诚越房地产公司，把合同规定了的装潢保证金1300元一平方的共管账户变成一方独管，把原告专门从事装潢工程变成由被告诚越房地产公司霸占工程，实际上霸占了规模效益。原装潢保证金1300元一平米，其在装潢样板间的时候已经足够，(原告兴和公司实现样板间装潢为一平米1280元)，在实现装潢的批量规模效益后，其装潢费用无疑将大大节约，每平米至少要便宜200元，以每平米200元计算，11万平方米为2200多万，这一部分的效益理应为原告所有。(2)诚越房地产公司提高装潢工程造价，达到既占规模效益又要提高装潢售价。

　　诚越房地产公司霸道地强行接手装潢工程，霸占了兴和公司的利益，他们借口费用不够，要将装潢费用扩大到1500元，而精装修工程原来是由原告兴和公司负责的，以每平米200元计算，11万平方米为2200多万。这构成违约事实二。

　　(3)寻找编造细枝末节等不构成的理由不按时支付原告报酬。

　　所谓“因兴和公司没有提供装修施工图纸而不能付款”是不能成为理由的。首先，兴和公司确实向被告某负责人提供过相关施工图纸等资料。其次，兴和公司的装修工作已经结束，期间提供图纸是其必备条件，这再次证明提供过图纸张。其三，施工图纸的递交即使真未递交，由于符合装修标准，所以装修图纸本来也不是付款的前提条件。被上诉方的行为构成违约事实三。

　　(4)购房合同都是诚越公司跟客户方直接签订的，根据合同应该向兴和公司支付多少，诚越公司是最清楚的。兴和公司前期投入巨大，总数为2000万左右，有账可查，接下来其经济情况捉襟见肘，虽经兴和公司再三请求核实并计算2013年6月和7月的收益，但是诚越房地产公司就是以没有核实这一点为理由拒付收入，这个无休无止的理由实无道理，构成违约事件四。

　　(5)最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见，第70条指出，一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。

　　诚越房地产公司一直逼迫兴和公司重新谈判合同，逼迫其接受诚越公司抬高毛坯房的价格的条件，并且是不答应就分文不付。在兴和公司支付前期巨大的广告费用、样板房费用、精装修工程费用、销售费用与管理费用，经济上处于非常亏空的境地，诚越公司要挟兴和公司答应其不合理强加的条件，否则就不付款。

　　例如，诚越房地产公司通知兴和公司要签订《补充协议书三》，乘人之危，将包销价格从7100元一平提高到10000元以上，等等，构成违约事件五。

　　(6)从2013年8月16日左右始，诚越房地产公司又编造电算系统故障为由，拒绝与上诉方大量客户签订认购协议和购房合同，构成违约事件六。

　　(7)诚越房地产公司没有按时获取预售许可证。因为合同期仅到2013年12月底，而且一开始就是非常好的销售旺季，也是巨大的效益期，预售许可证的推迟获得，构成违约条件七。

　　(8)诚越房地产公司要在从兴和公司收益中扣除超过包销价格的18%的综合税率。协议上没有这一条，况且本来是谁收入就由谁纳税，这是规定也是国法，而诚越房地产公司居然要求兴和公司去承担额外的税，税率的18%的来源都讲不明白，这纯粹是为了霸占兴和公司的经济利益而设定，构成违约事件八。

　　(9)(有几十人)已签订认购书并缴纳定金的客户，因诚越房地产公司原因未能及时签订商品房购买合同，诚越房地产公司既不同意签订合同又不退还定金，造成特别恶劣的影响，严重干扰兴和的销售，构成违约事件九。

　　(10)兴和公司本可以自由雇用分销商，分销商下面有很多销售经纪人，这些销售经纪人是原告兴和公司招收，其支出也是原告兴和公司开支，与诚越公司没有关系。

　　分销商与兴和公司签订了销售代理协议，并让其下面的销售经纪人销售兴和项目，直到2013年4月27日登记在兴和公司处的销售经纪人曾超过1000人。但经诚越房地产公司威胁、阻止分销商销售上诉方项目，若分销商销售，将课处罚金4万元并不予兑现已销售部分相应的服务费。那些分销迫于压力，于2013年4月28日停止销售兴和公司项目，这减低了兴和销售进度(原计划三个月内销售完成);在兴和公司与诚越公司的协议当中并无此项规定，构成违约事件十。

　　(11)诚越房地产公司运用自己的其他项目的销售人员，竭力诋毁兴和公司的销售项目，不断用电话骚扰已经签订认购书的兴和公司客户，引诱客户购买自己负责项目的房屋。

　　他们告知客户，首尔园·甜城一期E区二期即将开盘，比一期(原告包销的项目为一期)价格便宜的多，大约为7500元到8200元之间，从而让客户等待、观望，使原告失去了近百户客户。构成违约事件十一。

　　(12)兴和公司按约定已在四号楼构筑了280万元的样板间，但诚越房地产公司要求原告在三号楼再构筑样板间，而根据协议兴和公司根本没有这个义务。构成违约事件十二。

　　(13)诚越房地产公司盗用原告方的设计方案，在非兴和公司销售区的诚越公司其它楼盘构筑了样板间。构成违约事件十三。

　　(14)诚越房地产公司在房地产按揭贷款时，对首尔甜村即国际村项目停止和缓放贷款，对自己的其它项目优先放贷款，损害原告利益，反正国际村项目价格已经升起来了，不给或缓给贷款，或者给有利条件让消费才放弃原房，转而购买首尔国际村二期(被告诚越房地产公司自己的楼盘)，声称价格要低一些。在兴和公司法人代表与律师在场时，诚越房地产公司的营销总监(对方连续更换营销总监，仅三个多月就换了四任)当面给银行打电话问“缓贷”是怎么回事时，银行回答是“不是你们要缓放贷款的吗”，构成“穿帮”的笑话，这构成违约事件十四。

　　(15)兴和公司在销售过程中，以兴和公司的名义对客户作出承诺，对购买房屋的客户送空调、电视等，这些显然由兴和公司的自己负担的筹码，得到了众多客户的欢迎，有利于房屋的销售，但诚越公司坚持不同意，构成违约事件的十五。

　　(二)诚越公司指控兴和公司的理由完全不成立：

　　1、指控兴和公司法定代表人身份姓名虚假，这与本案事实无关，已经被一审法院驳回。

　　2、诚越公司指控兴和公司广告超范围的问题，要说明的事实是，兴和公司打的广告比后来诚越公司打的广告要明显逊色得多，应当判定不是事实。

　　3、诚越公司声称兴和公司广告中有不适当的承诺，经查是兴和公司自己承担一切责任的销售的广告：送冰箱、彩电等由兴和公司的责任，与诚越公司无关。

　　4、诚越公司声称兴和公司有收取客户房款的行为，经查，是网络宣传商代为宣传，费用多为1000元或2000元，是宣传商的自己的收入，销售时兴和公司可按客户的来源，予以一定的折扣，这一事件与兴和公司无关。

　　(三)诚越公司在与兴和公司纠纷中属根本违约，应当赔偿兴和公司的全部损失，包括已经销售的、尚未销售的首尔国际村的房屋。赔偿因纠纷导致的全部损失。本文来源：法制与社会杂志